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Immobilier : le marché vendéen ne fait pas exception

Le marché immobilier vendéen est tendu. En 2023, les prix ont continué d'augmenter dans certaines zones, notamment sur le littoral. Mais, sous l'effet de la hausse des taux d'intérêt et des difficultés d'accès au crédit, l'accession à la propriété est devenue plus difficile et les acheteurs font preuve d'hésitation avant de se lancer dans un achat. Ce qui n’est pas sans conséquence sur le niveau des transactions.

En Vendée, les prix immobiliers ont progressé en 2023, notamment sur le littoral. © A.Lamoureux/Vendée Expansion - droits réservés - www.vendee-tourisme.com / toute reproduction ou publication interdite

L’année dernière, un phénomène a marqué l’immobilier, en Vendée comme ailleurs : « l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêt des prêts à l’habitat, de 1,5 à 4,5 % », souligne Dominique Ravon, président du Club Immobilier Vendée Atlantique et dirigeant associé au sein du groupe Duret. Un phénomène qu’il compare à « un tsunami ». Les banques, de leur côté, ont moins prêté et exigé un apport personnel plus conséquent, une mission particulièrement compliquée pour les primo-accédants. « Ce qui a bloqué toute la machine de l’immobilier. »

D’après Laurence Thibaud, présidente de la FNAIM 85 et gérante de L’Adresse Lau des Naiades (Fontenay-le-Comte), nous sommes passés d’un marché d’opportunités à un marché d’utilité. Elle explique : « Avec des taux historiquement bas, les acheteurs ont acheté en masse sans réelles raisons utiles. Ce qui a fait monter la spéculation immobilière. » Mais, selon elle, c’est du passé. Aujourd’hui, on assiste davantage à un phénomène d’attentisme.

Une hausse des prix…

Les prix ont quant à eux continué de grimper. Ce que montre l’étude conjoncturelle publiée en décembre dernier1 par la Chambre des notaires de Vendée. Appartements ou maisons dans l’ancien ou le neuf, terrains à bâtir… Quelle que soit la typologie, la hausse est générale et ce, sur quasi tout le territoire vendéen : +5,8 % sur un an pour les appartements anciens (prix médian : 3 500 €/m2) et +13,9 % pour les produits neufs (4 220 €/m2), +2,4 % pour les maisons anciennes (prix de vente médian : 215 000 €), +1,2 % pour les habitations neuves (260 000 €), +12,4 % pour les terrains à bâtir (50 000 €). Les prix peuvent varier très fortement d’une commune à l’autre. D’après les documents de la FNAIM, la palme revient aux Sables-d’Olonne, avec un mètre carré vendu à 4 577 € quand, à Challans, il faut compter une moyenne de 2 626 € par m2.

Toujours d’après Laurence Thibaud, les marchés des terrains à bâtir et du neuf seraient à la traîne. En cause d’après elle : la loi Climat et résilience de 2021 qui s’est donné pour objectif de diviser par deux la consommation foncière d’ici à 2030. « Les terrains disponibles se font plus rares alors que les coûts de construction continuent d’augmenter. Acheter dans l’ancien coûte moins cher que d’investir dans le neuf », résume-t-elle.

…et une baisse des transactions immobilières

Sans surprise, moins de biens se sont vendus. « Avec 12 099 transactions immobilières (logements anciens et terrains) enregistrées en Vendée, le volume de ventes a reculé de 19,5 % sur 12 mois. »

Si, fin 2023, des biens arrivaient toujours sur le marché, les comportements des acheteurs et des vendeurs ont peu à peu changé. Les premiers sont en position de force pour faire baisser les prix. « C’est donc le bon moment pour acheter, avec de très bonnes affaires à la clé », conseille Dominique Ravon. Du côté des vendeurs, « il y a ceux qui sont dans l’urgence et acceptent des baisses de 20 000 à 30 000 € et ceux peu pressés qui ne sont pas enclins à baisser le prix de leur bien. »

Quelles perspectives pour 2024 ?

Il est d’ores et déjà possible d’esquisser les grandes tendances de 2024. Le président du Club Immobilier Vendée Atlantique ne voit pas d’embellie avant six mois. Selon lui, il va de toute façon falloir s’habituer à des taux d’intérêt autour de 4,5 % sur les deux prochaines années. D’ici là, « le marché va se régénérer progressivement ». Pour ce dernier, une piste pourrait permettre de réduire le prix des biens immobiliers : produire du logement alors que la demande est « exponentielle » en Vendée, soit « entre 2 000 et 4 000 logements par an ». Précisons que, sur le département, la production de logements aurait baissé de « 50 à 60 % ». De son côté, Laurence Thibaud pense que les prix de l’immobilier vont baisser.

Dans les prochains mois, un autre élément pourrait entrer en jeu : le recentrage du prêt à taux zéro programmé cette année. Ce qu’il faut retenir : une suppression du PTZ pour l’individuel neuf. Seuls seraient concernés les achats dans le collectif neuf en zones tendues, soit 14 communes en Vendée (Challans, Les Herbiers, Saint-Hilaire-de-Riez, Saint-Jean-de-Monts, Montaigu-Vendée, Talmont-Saint-Hilaire, La Tranche-sur-Mer, l’Île d’Yeu…) et de logements anciens, en zone détendue, impliquant des travaux énergétiques significatifs. « La filière ne pourra plus compter sur le PTZ alors que celui-ci soutenait près d’un tiers de la construction individuelle en Vendée. […] Le PTZ 2024 risque encore d’accentuer le sentiment que seules les métropoles et les zones tendues bénéficient de financements aidés, au détriment du périurbain et du rural », note de son côté l’Adile de la Vendée dans son observatoire départemental de l’habitat publié en octobre dernier. En appliquant notamment les conditions du PTZ au 1er janvier 2024, près de 1 200 PTZ octroyés en 2022 ne seraient plus éligibles en 2024 (soit 78 % des PTZ émis en Vendée en 2022), pointe l’Agence départementale d’information sur le logement et l’énergie.

Autre changement à noter qui pourrait influencer cette année le marché de l’immobilier : Ma Prime Renov’. À partir du 1er janvier 2024, ce dispositif devient plus strict. Il faudra désormais se lancer dans des travaux d’envergure pour bénéficier de l’aide. Mais, point positif : le montant des aides pour les ménages sera revu à la hausse cette année en cas de rénovation globale. C’est dire si la demande dans l’ancien devrait se poursuivre en Vendée.

  1. Période d’étude : 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.