Quel est le rôle d’un Établissement public foncier (EPF) comme celui de Vendée ?
Un EPF est un établissement public à caractère industriel et commercial de l’État. Il en existe une douzaine en France. Celui de la Vendée a été créé en 2010. Son rôle est d’accompagner les collectivités dans leurs projets de développement durable de leur territoire. Nous agissons avec elles sur la base de conventions dès lors qu’elles ont un projet de recyclage ou densification pour produire du logement. Nous achetons les terrains auprès des propriétaires. Nous faisons des études de faisabilité urbaine pour les aider à se projeter. Nous dépolluons les sites et déconstruisons les bâtiments. Une fois les travaux achevés, l’EPF revend le terrain nu à la collectivité ou à un promoteur.
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Quels sont ses objectifs ?
Le premier objectif, c’est de lutter contre la spéculation foncière dans des territoires très attractifs comme la Vendée. Un EPF achète le foncier au prix maximum indiqué par France Domaine. Ce service de l’État est en charge de l’évaluation des biens pour les collectivités et les EPF. Il se base sur les ventes immobilières de secteur pour déterminer le prix réel du marché.
L’autre aspect, c’est que l’EPF revend le foncier au prix où il l’a acheté. Le fait d’anticiper avant une acquisition permet de neutraliser en partie la spéculation foncière. Concrètement, un foncier acquis en 2017, nous aurait coûté 50 à 60 % plus cher si nous l’avions acheté en 2022 ou 2023.
Le second objectif d’un EPF, c’est de développer l’offre de logements, notamment sur le locatif. Chaque année, l’EPF Vendée contribue ainsi à produire 10 % des nouveaux logements sur le territoire, soit quatre cents logements. Les zones les plus concernées par ces projets sont celles où il y a une forte tension : La Roche-sur-Yon, le littoral et Les Herbiers. À ce jour, nous avons cent vingt chantiers en cours.
Le troisième objectif, c’est de contribuer à la transition écologique. La question des sols où l’on construit est bien sûr centrale. Chaque projet de recyclage ou de densification que nous menons, c’est autant de bâtis qui ne vont pas se construire en extension urbaine.
La Vendée a-t-elle bien identifié ces enjeux de densification ?
Oui, depuis une bonne quinzaine d’années déjà. En observant des images satellites sur plusieurs décennies, les élus ont parfaitement compris que l’extension urbaine ne pouvait continuer ainsi au risque, notamment, d’éloigner davantage les habitants des petits commerces qui animent les centres-villes. Ils ont compris qu’il fallait préserver les terres agricoles. Résultat : la Vendée a divisé par deux sa consommation de foncier agricole et forestier entre 2011 et 2021.
Lorsque nous signons une convention avec les collectivités, nous partons sur un objectif de vingt logements à l’hectare, soit cinq logements de plus que la moyenne des projets vendéens. Et souvent, nous arrivons à une densité de 10 à 50 % plus élevée que l’objectif initial. Pourquoi ? Tout simplement parce que les élus se rendent compte que le projet s’intègre bien dans l’environnement, qu’il est possible de densifier l’habitat sans le subir. D’ailleurs, depuis 2020, 100 % des vingt projets que nous démarrons chaque année sont des chantiers de recyclage et de densification.
