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Immobilier : que nous réserve la prochaine décennie ?

Invité le 27 novembre dernier par le Civa (Club immobilier Vendée Atlantique), le conférencier, auteur et président du think tank[1] Real Estech, Vincent Pavanello est revenu sur la crise immobilière actuelle, sa profondeur et la nécessaire transformation qu’elle va engendrer sur le secteur. Le tour de son intervention au sein des locaux de l’Ices, en trois questions.

Vincent Pavanello entouré des équipes organisatrices du CIVA et de l'ICES ©CIVA

Remontée des taux d’intérêts, durcissement des conditions d’octroi des prêts… Est-ce la fin de l’âge d’or de l’immobilier ?  

le conférencier Vincent Pavanello lors de son intervention à l’ICES pour le CIVA ©CIVA

Une chose est sûre : on sort d’une décennie immobilière porteuse du fait quasi exclusif de la baisse continue des taux d’intérêt. Cela a entraîné deux choses : des actifs qui se vendent plus facilement et, en même temps, des actifs qui se valorisent. On a atteint des records en matière de volume de transactions, d’investissements locatifs et de ventes dans le neuf. Ce qui est en train de se passer en ce moment, c’est que l’on sort très violemment de ce cycle. En effet, nous assistons à un changement radical de paradigme : la hausse des taux a entraîné une destruction de valeur des actifs, freiné les transactions, avec pour conséquence la nécessité, pour les acteurs de l’immobilier, de se réorganiser en s’adaptant à cette nouvelle donne macro-économique.

Ce qui est intéressant, c’est que ce cycle va obliger aussi les pouvoirs publics à bouger. En réalité, l’immobilier cristallisait déjà des problématiques que l’on ne voyait pas parce que tout allait bien dans le secteur. Par exemple, le fait que l’on n’a pas assez construit de logements et que les prix s’envolaient. Tant que les taux étaient à zéro, ça pouvait aller, mais maintenant que les prix sont toujours aussi élevés et que les taux montent, il est urgent de trouver des solutions face aux prix des loyers devenus trop élevés en France.

2024 : annus horribilis ou opportunité ?

Ce que l’on peut dire globalement, c’est que cette crise immobilière est mondiale et durable. Elle impacte différemment les deux grandes classes d’actifs que sont le logement d’un côté et le bureau de l’autre. S’agissant du logement, on observe une baisse de près d’un tiers des volumes de transaction. Les gens qui ne sont pas obligés de vendre retardent leur transaction sans que cela n’ait d’impact direct sur les prix, qui restent toujours aussi élevés. Autre fait notable, la hausse des taux retarderait d’environ cinq ans l’accès à la propriété des Français qui se situait jusqu’à présent autour de 30 ans en moyenne.

Sur l’immobilier de bureau en revanche, c’est plus compliqué. C’est un produit davantage “financiarisé”, donc la hausse des taux impacte plus fortement la valeur des actifs qui est vraiment à la baisse. Ceci dit, ce n’est pas parce que l’on entre dans un nouveau cycle moins porteur qu’il n’y a pas d’opportunités pour autant. Certes, on va vers moins d’acteurs sur le marché, mais il reste des places à prendre pour les fins observateurs qui sauront comprendre et anticiper les changements d’usage qui sont en train de s’opérer.

D’un côté, on entre dans un monde où l’on va moins construire de neuf et davantage réhabiliter de l’ancien. De nouveaux business sont donc à créer dans la rénovation, notamment énergétique. De l’autre, on a des consommateurs toujours plus digitalisés qui veulent consommer en ligne : faire des visites virtuelles, estimer les prix et même conclure des transactions sans avoir à se déplacer. La blockchain pourrait aussi révolutionner la manière dont les transactions immobilières seront réalisées à l’avenir (réduction des coûts et des délais de transactions, accession à la propriété pour des personnes non solvables par les banques comme les freelances par exemple…, NDLR). Enfin, on assiste au développement de nouvelles classes d’actifs, je pense notamment à l’immobilier de santé, dont le besoin dépend plus de l’évolution démographique que de la conjoncture économique. Le vieillissement de la population induit une évolution de ses besoins or le déficit en infrastructures de santé reste important. C’est donc un marché plutôt tiré à la hausse.

Un dernier mot sur la construction de l’immobilier de demain ?  

J’ai deux grosses convictions sur l’immobilier en termes de construction. Un, on va vers plus de matériaux bas carbone. Et deux, je pense qu’une partie des immeubles sera préconstruite en usine. C’est ce qu’on appelle la construction hors site. Je crois beaucoup au développement de la préfabrication ou construction modulaire, ce qui est une très bonne nouvelle pour l’environnement et la vitesse de construction.

[1] Think tank : groupe de réflexion privé qui produit des études sur des thèmes de société au service des décideurs.