« Le marché de l’immobilier est en pleine révolution », a posé d’emblée Bastien Peyriguere, fondateur à Nantes de Pépite Urbaine lors du webinaire qui a réuni près de 200 participants sur Linkedinlive le 25 septembre dernier. L’occasion de décrypter le marché immobilier de la ville, mais aussi de comprendre « comment on peut agir pour investir de manière intelligente dans un contexte de profond changement de paradigmes ».
Par profond changement, le dirigeant de Pépite Urbaine faisait en premier lieu référence « à la hausse des taux d’intérêt bancaires, passés de 1 à 5 % en 24 mois. Un choc violent ayant fait perdre beaucoup de leurs repères aux acheteurs et qui a généré une baisse de 42 % du nombre de crédits accordés par les banques ».
Des marges de négociation inédites
Autre conséquence de cette nouvelle réalité bancaire, « on assiste au niveau national à une chute des volumes de transactions de 15 % (1,2 million de transactions en 2022 contre 850 000 attendues en 2023). Une tendance que l’on retrouve également sur le plan local. Cette flambée des taux d’emprunt est également à l’origine d’une baisse des prix des biens immobiliers, estimée entre 0 et 5 % selon les biens et les villes, y compris à Nantes. »
Tous ces éléments changent considérablement « la donne d’un marché haussier qui n’en finissait pas de grimper et on découvre qu’un marché immobilier en régression peut aussi constituer une fenêtre de tir inédite. En revanche, ce n’est pas du tout le moment de vendre », estime Bastien Peyriguere.
Plusieurs raisons à cela : « Avec les nombreux refus de prêts, les marges de négociation sur les biens deviennent bien plus importantes. Sur les cinq investissements réalisés par nos soins en septembre à Nantes, nous avons en moyenne négocié les prix d’achat de 14 %. C’est inédit et cela créé des opportunités d’investissement qu’on n’avait jamais vues sur le marché nantais. »
L’équipe de Pépite Urbaine avec Bastien Peyriguère, fondateur (à droite). ©Pépite Urbaine
Une forte pression sur le marché locatif nantais
Si Bastien Peyriguere est convaincu que le marché immobilier nantais est actuellement porteur, c’est aussi que « selon l’Insee, Nantes est la première métropole européenne en termes de croissance démographique. Elle devrait, toujours selon l’Insee, continuer à s’accélérer jusqu’en 2070, avec beaucoup de jeunes ménages qui vont venir s’y installer. Avec les conditions d’obtention de prêts qui se durcissent, cela va mécaniquement faire exploser la demande locative dans les années à venir. Et ce d’autant plus que la construction de logements neufs est en état de mort cérébrale. »
Autres éléments rassurants pour les investisseurs : le faible taux de chômage dans la métropole (5,8 % contre 7 % sur le plan national), « qui limite largement le risque de vacance locative ou de locataires non solvables » ; mais aussi une pression étudiante forte sur le marché locatif.
Interrogé pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer dans un tel contexte, Bastien Peyriguere a livré une réponse sans équivoque : « Si vous avez moins de dix ans d’espérance de vie, mieux vaut louer. En revanche, si vous êtes encore là dans dix ans et que vous n’avez pas acheté, vous aurez fait le mauvais choix car l’achat permet de capitaliser. Aujourd’hui, votre capital le plus cher, ce n’est ni votre taux d’intérêt, ni votre prochain appartement, mais votre jeunesse ! Car chaque année qui passe, c’est une année d’espérance de vie en moins et donc moins de temps pour rentabiliser un investissement. C’est pourquoi plus on capitalise jeune, plus tôt on est serein. »
« Je préfère acheter un T2 de 35 m2 que de 50 m2 »
Mais alors dans quel type de bien investir et où ? « Attention, on n’achète pas n’importe quoi à n’importe quel prix, prévient le fondateur de Pépite Urbaine. Il faut avant tout s’orienter vers des biens de qualité, situés en centre-ville, et où il existe une marge de négociation conséquente. Les biens à rénover sur le plan énergétique peuvent également constituer une belle opportunité d’investissement. En effet, ils bénéficient en général d’une plus grande marge de négociation car ceux classés E, F, G entreront progressivement dans la catégorie des logements indécents (d’ici 2034, NDLR), et ne pourront par conséquent plus être loués. C’est cette importante marge de négociation qui va permettre de financer des travaux de rénovation et offrira derrière un meilleur rendement à l’investissement locatif. »
Le fondateur de Pépite Urbaine a ensuite évoqué des exemples concrets : « La taille de l’appartement joue énormément. En effet, son prix à l’achat varie en fonction du nombre de mètres carrés alors qu’on le loue en fonction du nombre de chambres. Concrètement, je préfère acheter un T2 de 35 m2 que de 50 m2. À 5 000 € du mètre carré en moyenne, cela fait une différence à l’achat colossale, de près de 75 000 €, alors que le loyer entre ces deux logements sera quasiment le même. Finalement, les 15 m2 supplémentaires ne sont pas pertinents à l’achat car ils vont faire dégringoler mon rendement. »
Un faible risque de vacance locative
Enfin, « bien que les rendements locatifs soient plus faibles à Nantes qu’à Carquefou ou Saint-Herblain par exemple » selon le fondateur de Pépite Urbaine, ce dernier reste convaincu « qu’investir à Nantes reste un meilleur placement qu’acheter dans une petite ville offrant une meilleure rentabilité car le risque de vacance locative y est forcément plus important. Je reste convaincu que dans 20 ans votre bien n’aura pas perdu de valeur, mais qu’il en aura au contraire beaucoup gagné ! »
