Faire le point sur les évolutions de l’immobilier tertiaire sur les derniers 24 mois et plus particulièrement sur l’évolution des attentes des entreprises et de leurs collaborateurs en matière de nouveaux modes de travail. Tel était l’objet de la conférence proposée le 5 juillet, par les équipes de CBRE, un groupe de conseil en immobilier d’entreprise, dans les locaux nantais de Onepoint, une société spécialisée dans la transformation numérique des entreprises et organisations. Michael Barry, directeur associé du groupe, a commencé par dresser plusieurs constats : « Nous sommes d’une part témoins d’une volonté de réorganisation et de réinvention des espaces de travail de la part des entreprises. D’autre part, dans un contexte de guerre des talents avec, selon Pôle emploi, près de 12 % des entreprises françaises qui ont des intentions d’embauche, l’immobilier d’entreprise apparaît comme une arme d’attractivité massive pour aller chercher de nouveaux candidats tout en conservant les talents déjà présents. On constate enfin que les entreprises et leurs collaborateurs attendent plus de services au sein de leurs bureaux pour en faire un lieu de vie professionnel évidemment, mais aussi collaboratif et convivial. Cela passe notamment par la création d’espaces alternatifs d’échanges, de bien-être (salle de sieste), ludique (babyfoot, consoles de jeux…). »
Michael Barry et Ségolène `Bianchi constatent que le développement du télétravail a durablement modifié les attentes des entreprises. © IJ
Avant la crise sanitaire, l’organisation des bureaux était majoritairement en open space et seuls 12 % des salariés travaillaient occasionnellement chez eux, selon les données compilées par les équipes de CBRE. « En ce sens, la crise Covid a été une vraie révolution puisque le télétravail fait désormais partie des normes et 19 % des salariés du territoire souhaiteraient y basculer à 100 %. De plus, 86 % des collaborateurs souhaiteraient voir contractualiser le télétravail dans leur contrat. La crise sanitaire a donc été un véritable accélérateur du changement de l’usage des bureaux au sein des entreprises et les directions immobilières ont clairement pris conscience que ce changement d’usage était devenu plus que nécessaire », ajoute Michael Barry. Ces nouvelles attentes se traduisent en chiffres pour le groupe, qui affiche une hausse de 48 % de ses missions de conseil auprès des entreprises sur les douze derniers mois.
LOCALISATION DU SITE, TYPOLOGIE ET CHARGES
« Cette accélération de prise de conscience des entreprises se développe sur quatre piliers : une réalité financière, une réalité stratégique, un atout pour les RH et les engagements RSE de l’entreprise, mais également un moyen de répondre à l’émergence de nouveaux besoins », a précisé le spécialiste. Concernant la stratégie financière des entreprises, c’est l’optimisation des coûts qui est désormais de mise.
LA CRISE SANITAIRE A DONC ÉTÉ UN VÉRITABLE ACCÉLÉRATEUR DU CHANGEMENT DE L’USAGE DES BUREAUX AU SEIN DES ENTREPRISES
« Jusqu’à la crise sanitaire, elle se basait uniquement sur le loyer et les mesures d’accompagnements du bailleur. Désormais, d’autres éléments sont pris en compte, comme la localisation du site en centre-ville ou en périphérie, la typologie de l’actif (immeuble neuf ou de seconde main pour un loyer moins onéreux) ou encore les charges locatives, qui dépendent notamment de la performance énergétique d’un bâtiment et des services proposés. Les entreprises sont d’ailleurs désormais très attentives à ces services supplémentaires et aux surcoûts qu’ils engendrent », poursuit le directeur associé.
UNE APPÉTENCE POUR LES IMMEUBLES NEUFS ET PERFORMANTS
Ségolène Bianchi, la directrice régionale du groupe, a pris le relais en poursuivant sur les nouvelles attentes des utilisateurs : « La centralité des bureaux et la qualité des immeubles sont désormais primordiales. Cette forte demande de centralité s’explique par la recherche de connectivité et de desserte de transports. La notion de bien-être et de services est également aujourd’hui devenue capitale et elle passe aussi par la centralité. La nouveauté pour les promoteurs, c’est de devoir intégrer plus de services au sein des immeubles. La qualité inclut quant à elle les prestations techniques, mais aussi l’accessibilité, la sécurité, le renouvellement d’air, sans oublier de nouveaux enjeux liés à la RSE comme la décarbonation. Aujourd’hui, chez nos clients, on constate une vraie prise de conscience de l’impact environnemental qu’elles vont avoir à travers l’immobilier et nous les accompagnons dans cette démarche. »
« Les indicateurs de performance sont bousculés, a ajouté Maud Sibaud, directrice associée du groupe. Le challenge est de passer de schémas types à une grande diversité de modèles d’organisation. Les espaces collaboratifs ont d’ailleurs pris le dessus avec plus de 50 % de nos demandes d’aménagement qui sont pour ce type d’espace. Le travail hybride et durable est en train de s’ancrer car il offre aux collaborateurs une expérience utilisateurs différente au bureau que seul à domicile. » Inventer son propre format hybride, c’est aussi créer son avantage concurrentiel. « Ne rien changer, n’est donc pas une option », a conclu la directrice associée.
UN MARCHÉ TENDU et des prix en hausse
La directrice régionale a dressé un état des lieux du marché nantais de l’immobilier de bureaux : « Il y a actuellement une appétence forte sur les immeubles neufs et performants, mais également une accélération sur le marché des très grandes surfaces (plus de 5 000 m2). Cependant, si le marché se porte bien, il reste ultra tendu avec globalement plus de demandes que d’offres. » Avec cette tension de l’offre sur Nantes centre et les nouvelles attentes des entreprises, les prix du marché sont impactés : « Ils repartent à la hausse en centre-ville mais également en périphérie, et ce aussi bien pour des immeubles neufs proposant des services que dans l’ancien qui se fait de plus en rare. Le loyer prime1 s’affiche à 210 € du mètre carré sur le secteur Euronantes et 155 € en périphérie, à Saint-Herblain par exemple. Marqués par une tension à l’offre, les loyers dans l’ancien peuvent quant à eux atteindre 250 € dans le centre. « En périphérie, les loyers observés restent inférieurs à certains marchés de région, comme c’est le cas par exemple à Rennes, précise la directrice régionale. Mais l’arrivée de nouveaux services intégrés dans ces immeubles, et l’amélioration constantes des prestations, corrélés à une hausse des coûts des matériaux et de construction, laisse présager d’une hausse des valeurs. »
1. Le loyer prime représente une valeur moyenne haute des dernières valeurs locatives constatées sur le marché de l’immobilier d’entreprise.
