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Optimiser le foncier : un atout pour l’économie 

Comment ne pas subir la sobriété foncière imposée par le Zéro artificialisation nette (Zan) à l’horizon 2050 et en faire un atout pour le développement économique ? Invité de la toute nouvelle agence d’attractivité Vendée Grand Sud lundi 13 novembre, à Fontenay-le-Comte, l’urbaniste – économiste Pierre-Cécil Brasseur  a présenté les défis que territoires et entreprises vont devoir relever ensemble pour repenser les zones d’activités (ZA) de demain.

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Pierre-Cécil Brasseur. ©IJ

Décembre 2022. Trois collectivités du Sud Vendée (Pays de Fontenay-Vendée, Vendée-Sèvre-Autise et Pays de la Châtaigneraie) unissaient leurs forces pour renforcer leur développement économique et touristique. Un enjeu de taille qui passe forcément par le foncier. Car pour inciter de nouvelles entreprises à s’implanter et permettre à celles déjà présentes de se développer, il faut avoir du terrain. Aujourd’hui, Vendée Grand Sud compte 52 zones d’activités (surface totale : 674 ha dont 82 ha disponibles pour Vendée-Sèvre Autise et Pays de Fontenay-Vendée). Ici comme dans le reste de l’Hexagone, les élus doivent prendre en compte la règle du Zéro artificialisation nette[1].

« Nous allons devoir réfléchir ensemble pour trouver des solutions concrètes et ne pas gaspiller notre foncier », analyse Ludovic Hocbon, président de Vendée Grand Sud, maire de Fontenay-le-Comte et président de son agglomération . « Nous devrons réussir à concilier la préservation de notre environnement et notre développement économique pour devenir un territoire d’avenir », complète Valentin Josse, président du Pays de la Châtaigneraie.

Pour cela, l’agence d’attractivité a choisi de se faire accompagner par Synopter , cabinet de conseil spécialisé dans le développement des zones d’activité. Lundi 13 novembre, Pierre-Cécil Brasseur, urbaniste-économiste et cofondateur de ce cabinet de conseil, répondait aux inquiétudes des entreprises sur ces enjeux de sobriété foncière.

Optimiser le foncier

« Le premier défi qui est posé est celui du sol, a-t-il d’emblée souligné, faisant ainsi référence au Zéro artificialisation nette. Le Zan ne signifie pas qu’après 2050, on sera bloqué pour créer et aménager de nouveaux espaces. Si on artificialise, il faudra juste rendre à la nature ce qu’on lui a pris ailleurs. C’est juste un équilibre à trouver. Pour préserver son développement économique, l’enjeu est donc d’optimiser le foncier. C’est complexe mais pas si compliqué que ça. Car quand on regarde l’état actuel des zones d’activité en France, certes on manque de terrain mais pas de place. » Il précise : « Il y a des règles d’urbanisme à faire évoluer comme la marge de recul entre un bâtiment, la rue ou la clôture. » Modifier cette règle pourrait permettre de gagner en surface constructible.

« Il y a plusieurs manières de repenser l’usage d’une unité foncière[2] et ainsi de faire évoluer notre stock de bâtiments, poursuit Pierre-Cécil Brasseur. On peut raser un bâtiment ancien, vide et/ou non-utilisé pour en faire un nouveau, peut-être plus grand. On peut aussi combler les vides et ajouter de nouveaux bâtiments, par exemple de petits modules. Autre solution : utiliser des bâtiments existants. On peut soit les rénover et les diviser pour en faire par exemple des ateliers-relais, soit les surélever. Construire en verticalité est une option pertinente. »

L’urbaniste a également souligné la nécessité d’élargir le panel d’offres au-delà des zones d’activité : « Les bourgs et cœurs de ville ont souvent du patrimoine qui peut muter. Remettre de l’activité dans ces centres permet de les redynamiser. »

Maîtriser l’usage du foncier, c’est aussi préserver les grands terrains. « Ce sont vos pépites de demain. En Vendée, il y a des projets industriels structurants qui ont besoin d’espace. Utilisez-les bien car le moment venu, l’écosystème aura un intérêt à accueillir cette nouvelle activité. »

Densifier pour booster son développement économique

Souvent vécue comme une contrainte, la densification des ZA a pourtant un intérêt dans des territoires où il y a des tensions de recrutement. L’un des leviers pour attirer et fidéliser les salariés, c’est d’agir sur la qualité de vie au travail. « Or, s’il n’y a pas suffisamment d’actifs au sein d’une zone, c’est impossible. Densifier une zone d’activité est un moyen d’y arriver. »

Comment ? « En faisant de ces ZA des lieux où il fait bon entreprendre, travailler et vivre. » Cela passe par la création d’espaces de convivialité (restauration, animations culturelles et sportives), par une meilleure organisation des espaces naturels avec la création d’îlots de verdure pour pique-niquer, par exemple, ou encore par la mise en place de services comme des foodtrucks, des crèches ou des conciergeries. Avec ce dernier exemple, c’est l’occasion de faire du lien avec les commerces de centre-ville qui pourront mutualiser les demandes au sein de la ZA et de faire circuler la valeur sur le territoire.

Améliorer la qualité d’usage des zones d’activité ne pourra pas se faire sans faciliter l’accès des salariés à leur lieu de travail. « Avec l’augmentation du prix du carburant, la question se pose de savoir si demain tout le monde pourra venir travailler dans des zones d’activités éloignées et sans transport en commun », alerte Pierre-Cécil Brasseur. Les solutions sont connues : covoiturage, lignes de bus, mise à disposition de vélos électriques… « Ces initiatives ne pourront fonctionner que s’il y a un nombre d’actifs suffisants au sein de ces zones. »

Dernier avantage de la densification : l’optimisation des coûts. « La colocalisation de plusieurs entreprises au sein d’une même zone d’activité est une formidable opportunité pour créer des synergies et des économies d’échelle, conclut Pierre-Cécil Brasseur. Cela va de la mutualisation de certains achats (énergie, consommables, matières premières…) ou de services (gardiennage). Mais pour les mettre en place, il faut se connaître pour enfin nouer une confiance réciproque. D’où l’importance d’avoir des espaces communs au cœur de ces zones. »

[1] D’ici 2050, les territoires vont devoir réduire progressivement le rythme d’artificialisation des sols pour atteindre cet objectif de Zéro artificialisation nette fixé par la loi Climat et résilience en 2021.

[2] Terrains appartenant à un même propriétaire.