Si les années post-Covid ont dû faire face à la flambée des prix et à un boom de la demande immobilière — en particulier à Nantes, dans le cœur de La Baule et sur le littoral — le secteur a connu dès l’été 2022 un fort ralentissement.
Les raisons de cette contraction du marché sont multiples :
- L’explosion des taux d’intérêt, passant de 1 % à plus de 4 % en trois ans
Le taux moyen pour un prêt sur vingt-cinq ans a dépassé 4 % début 2024, contre 1,2 % en 2021. Cela a mécaniquement réduit la capacité de financement des ménages de 20 à 30 %. Si en 2021, un couple dont les revenus sont de 4 000 €/mois pouvait emprunter environ 300 000 €, en 2024, avec les nouveaux taux, leur capacité d’emprunt chute à 230 000 €. Soit un effondrement de leur budget. - Le durcissement des conditions d’octroi des crédits
Les banques sont plus prudentes et exigent des apports conséquents, surtout pour les primo-accédants. Les profils sans CDI, ou avec des charges de crédit existantes, sont souvent exclus du marché. - Une inflation persistante
La guerre en Ukraine a contribué de manière significative à l’inflation en France, surtout à partir de 2022, laquelle a entraîné la baisse du pouvoir d’achat des ménages. - L’impact de la transition énergétique sur les biens les plus anciens
La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a nécessairement eu un impact sur le secteur. Les biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont pénalisés : ils se vendent moins ou se négocient avec une décote de 10 à 20 %. Le coût des travaux de rénovation énergétique peut effrayer les acquéreurs, en particulier les primo-accédants.
Dans ce contexte, le volume des transactions a chuté de 20 à 30 % selon les zones, et les prix ont amorcé une baisse inédite depuis dix ans. En Loire-Atlantique, dans l’ancien, les prix ont diminué de 7,3 % pour les appartements et de 6,9 % pour les maisons, sur l’année 2024. Sur ce même marché, la ville de Nantes enregistre une baisse de prix de 8,9 % pour les appartements et de 10,3 % pour les maisons. Des résultats davantage marqués dans la métropole que sur littoral ou dans l’agglomération nazairienne. Ces données chiffrées, communiquées par la Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Rennes, mettent, en effet, en exergue les disparités dans le secteur. L’ambiance du marché n’est pas la même à Nantes qu’à Saint-Nazaire, La Baule ou Pornic, ou dans les zones périurbaines et rurales. Ces disparités s’expliquent par l’attractivité spécifique de chaque commune, la qualité des infrastructures, la proximité des zones d’emploi et l’offre de services.
Quant au marché du neuf, il est quasiment à l’arrêt. Les promoteurs réduisent leurs investissements face à la chute des réservations. Beaucoup de projets sont reportés ou annulés. Côté promoteur, le coût de construction, les normes RE2020, les exigences d’isolation et les prix du foncier rendent les opérations difficiles à rentabiliser. Côté acquéreur, le coût du crédit, la baisse des aides et l’inflation sur les matériaux rendent les prix trop élevés pour la majorité des ménages.
Malgré ce contexte, la Loire-Atlantique continue de susciter l’intérêt. Département jeune, attractif, dynamique économiquement, bien desservi, bordé par la mer, il conserve de solides atouts.
Ce n’est pas une crise, mais une restructuration
L’évolution qu’a connue le secteur immobilier ces dernières années peut être vue comme un réajustement du marché, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. Le marché se corrige, se segmente, s’adapte. Ce n’est pas une crise, mais une restructuration. Le territoire reste attractif, les conditions changent.
Pour les acquéreurs, c’est le bon moment pour négocier, sélectionner et préparer un projet à moyen terme. Pour les investisseurs, c’est l’heure de se concentrer sur la qualité, plus que sur la quantité. Et pour les pouvoirs publics, c’est le défi de concilier urbanisme, écologie et accessibilité.
Les prévisions immobilières pour 2025 sont positives et annoncent un retour à la normale avec un équilibre offre-demande plus sain que ces dernières années. Dans les offices, la stabilisation du marché se remarque. Les prix cessent de baisser, les taux d’intérêt se détendent (aux alentours de 3,5 %), la confiance revient.
Il est à noter qu’à partir du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le département de Loire-Atlantique augmente le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 %. Cette décision, votée lors d’une session spécifique le 24 février 2025, vise à compenser les pertes de recettes liées à la baisse des transactions immobilières et à la diminution des prix de vente.
Cette augmentation de 0,5 point se traduit par un surcoût de 500 € pour chaque tranche de 100 000 € du prix d’acquisition. Toutefois, les primo-accédants, au sens de l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation, conservent le bénéfice de l’ancien taux de 4,5 %.
L’impact de cette augmentation du taux sur le marché immobilier de la Loire-Atlantique, et plus globalement en France, reste à évaluer. Si certains craignent que cette hausse vienne freiner la fragile reprise du marché en ce début d’année 2025, d’autres estiment que son impact financier reste modéré. Quoi qu’il en soit, les professionnels de l’immobilier devront informer et accompagner leurs clients pour intégrer ces nouveaux frais dans leur budget.
L’année 2025 s’annonce comme une année pivot pour le marché immobilier. Elle marque la transition entre un modèle ancien — crédit facile, envolée des prix, marché euphorique — et un nouvel équilibre, plus exigeant, plus sélectif et plus écologique.
