Le premier semestre a enregistré un volume de transactions de bureaux de 35 600 m2, pour 49 700 m2 en 2023 à la même période. « On est dans un pessimisme au regard des chiffres, mais ce n’est pas le reflet de l’attractivité », tempère Stéphanie Simon, directrice de Clerville, spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise, devant un parterre de professionnels du secteur, financiers et investisseurs, à l’occasion d’un point annuel très suivi le 19 septembre dernier.
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Neuf : « Du jamais vu »
« Il ne faut pas confondre transactions et demandes. Il y a eu des demandes qui n’ont pas trouvé satisfaction. Quelqu’un qui cherche 4 000 m2 immédiatement disponibles en centre-ville ne trouvera pas de locaux. Ainsi, des sociétés n’ont pas pu s’étendre ou se développer, tandis que d’autres n’ont pas pu s’installer. C’est la première fois que nous n’avons eu aucune transaction de plus de 2 000 m2 au premier semestre. C’est du jamais vu », glisse-t-elle. C’est aussi du jamais vu dans le secteur de l’immobilier de bureau neuf qui n’a représenté que 17 % du volume global des transactions, soit 5 900 m2, alors qu’il représentait habituellement entre 47 et 53 %. Stéphanie Simon se veut rassurante : « Le manque de livraisons et l’absence totale de grande demande au premier semestre 2024 ont stoppé net l’embellie de ces dernières années. Ajoutez à cela une hausse des taux d’emprunt et un moral éco-politique en berne et vous obtiendrez une chute du neuf. Pas de panique, il reste le deuxième semestre pour se rattraper. »
Mais compte tenu du contexte, c’est un défi, avec un manque de locaux en centre-ville (Euronantes Gare et île de Nantes). L’essentiel des transactions s’y fait sur des surfaces inférieures à 2 000 m2 (41 transactions pour 15 720 m2 contre 26 600 m2 en 2023). Le marché reste orienté sur le locatif, puisque 80 % des entreprises ont préféré louer pour un total de 27 000 m2. En « centre-ville », les deux plus grosses transactions concernent 1 915 m2 pris par la SNCF dans le quartier Euronantes, devant Intelligence Apprentis qui a acheté 1 700 m2 dans l’immeuble des Salorges (ex CCI).
Stock des grandes surfaces disponibles (+2 000 m2) à moins d’un an. SOURCE ONITA-CLERVILLE
Locaux d’activités, offre inadaptée
Les locaux d’activités connaissent la même tendance avec une baisse de 32 % des transactions, le neuf, 12 % du volume global, passant pour la même période de 30 300 m2 à 4 200 m2. « Mais, répète Stéphanie Simon, il ne faut pas confondre transactions et demandes. Nombre de recherches n’ont pu aboutir par manque d’offres réellement adaptées dans les secteurs demandés. » Avec 165 000 m2, le stock immédiat à moins d’un an a augmenté, « sous l’effet conjugué d’une absence des grandes transactions et d’une libération importante de locaux de seconde main » qui représentent 118 000 m2 (112 000 m2 en 2023) dont 78 % se trouvent en périphérie.
Les transactions de locaux d’activités les plus significatives : les laboratoires Humeau sur les Hauts de Couëron pour 6 220 m², Underdog dans le Bas-Chantenay pour 2 500 m² et Nantes Métropole, Prairie de Mauves à l’est pour 2 500 m². Toutes concernent des bâtiments de seconde main.
Les investisseurs ont décampé
Les investisseurs ont quasiment disparu du marché de l’immobilier de bureau, qui est pourtant leur terrain d’intervention privilégié. Une situation qu’explique Damien Hasard, directeur délégué d’Otoktone 3I, société de gestion filiale de Banque Populaire Grand Ouest : « Cela a commencé il y a deux ans, avec le choc des taux dans un premier temps avec une période d’inflation importante. L’accès au crédit a été beaucoup plus limité et contraint. Les liquidités ont été moins disponibles, avec des taux de rendement immobilier historiquement bas. En fait, on a eu une réorientation de l’épargne qui a été fléchée non pas vers l’immobilier, mais vers du monétaire et de l’obligataire. Quel est l’intérêt à faire de l’immobilier quand vous avez des supports qui sont sécurisés avec un même niveau de rémunération ? On a eu un réajustement des rendements immobiliers. »
Pour Damien Hasard, directeur délégué d’Otoktone 3I, « l’investisseur à moins de visibilité ». ERIC CABANAS – IJ
« Mais le rendement doit toujours être envisagé selon la localisation, la typologie de l’actif… La qualité de l’actif, de l’emplacement, reste », rappelle Damien Hasard, pour qui le retour de rendements attractifs, de performance financière, devraient amener le retour des investisseurs. « Mais, note-t-il, l’investisseur, a besoin de visibilité. Fixer un prix, un taux pour un rendement futur, aujourd’hui, pour une livraison dans deux ans, est très compliqué. »
