Si le montant du loyer initial fait l’objet de toutes les attentions à la signature du bail, c’est moins systématique pour son évolution qui peut pourtant avoir un impact substantiel. Le Code civil n’étant d’aucune aide sur son évolution, le principe de la liberté contractuelle s’applique lorsque le bail est régi par le droit commun. Toutefois, la plupart des baux sont soumis à des régimes particuliers, dont le bail commercial et le bail professionnel.
Les mécanismes conventionnels d’évolution du loyer
Les parties peuvent convenir de l’évolution du loyer au cours du bail selon une périodicité librement établie en prévoyant :
- Une clause de variation du loyer selon un taux fixe, librement arrêté entre les parties, et apprécié pour sa prévisibilité, contrairement à l’évolution d’un indice ;
- Un bail à paliers avec une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, l’évolution du loyer étant définie à l’avance ;
- Un bail à loyer variable avec une clause-recettes prévoyant un loyer minimum garanti accompagné d’un variable, calculé en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire ;
- Un avenant, au cours du bail, à condition que les parties s’entendent.
Mais, le moyen conventionnel le plus courant est la clause d’indexation, dite aussi “clause d’échelle mobile” en matière de bail commercial. Elle se caractérise par son automaticité, l’absence de formalisme, une périodicité et un indice.
Quel indice choisir ? Toute clause d’indexation est encadrée par les dispositions d’ordre public du Code monétaire e…
