Tout vendeur en Vefa d’un immeuble à usage d’habitation doit fournir à l’acquéreur une GFA en application de l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Ce même article précise que cette garantie est actionnée à la demande de l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par l’absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement.
Une GFA est une garantie « uniquement » financière, c’est-à-dire que l’obligation du garant est de financer les travaux, et non de les réaliser lui-même.
C’est précisément pour combler cette difficulté que la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 a créé un nouvel outil juridique pour les garants : la désignation d’un administrateur ad hoc par le juge judiciaire à la demande du garant d’achèvement qui va financer sa mission. Seul le garant peut solliciter sa désignation.
L’administrateur ad hoc, une mission définie par la loi
L’article L. 261-10-1 du CCH énonce que la mission de l’administrateur ad hoc est de : « faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ». Cet achèvement est défini à l’article R. 261-1 du CCH. Un immeuble est achevé lorsque les ouvrages et les équipements indispensables à la destination des lieux sont réalisés.
La notion d’achèvement ne correspond pas strictement à ce qui était contractuellement prévu, puisque l’article R. 261…
