Dans son dernier rapport, publié fin février, la chambre régionale des comptes (CRC) rappelle « que la pression foncière et le logement sont un sujet majeur pour Noirmoutier-en-l’Île ». La période d’observation s’étend de 2019 à 2023 pour la commune de 4 486 habitants dont la population décuple en saison estivale. Située au nord-est du territoire, Noirmoutier-en-l’Île est le cœur névralgique de « l’île aux mimosas » qui compte également Barbâtre, La Guérinière et l’Épine. Dans son document d’une soixantaine de pages, la CRC souligne « que la consommation foncière bénéficie aux activités saisonnières au détriment des autres activités et de l’habitat pérenne ». La situation contribue à l’éviction des jeunes ménages et de certains actifs vers le continent, « avec une perte des emplois et d’habitants entre 2011 et 2020 ». La CRC constate également le manque de logements sociaux.
Maire depuis 2020, Yan Balat reconnaît la pression foncière et la difficulté d’accès aux logements. Il met toutefois en avant les efforts de la municipalité pour favoriser le logement à l’année. « Entre 2020 et 2024, cinquante-sept logements sociaux ont été livrés, et la commune prévoit d’accélérer cette dynamique jusqu’en 2027. » Noirmoutier-en-l’Île a également développé un dispositif inédit sur le littoral vendéen avec la construction de quatorze maisons individuelles, propriété de la ville, réservées aux actifs travaillant sur l’île. Vingt-cinq terrains en accession aidée ont été vendus entre 2021 et 2024 pour permettre à des ménages de s’installer durablement.
lire aussi : Loire-Atlantique : l’immobilier d’exception ne connaît pas la crise
Une forte artificialisation des sols
Le caractère insulaire de Noirmoutier impose aussi une approche spécifique en matière d’habitat. « Les habitants ne veulent pas vivre en immeuble. Ce n’est pas dans la culture locale », insiste le maire. La commune privilégie les maisons individuelles adaptées au mode de vie des résidents. Le rapport de la CRC note également « l’absence d’étude approfondie sur les besoins en logement des seniors ». En réponse, la municipalité a lancé un projet de résidence senior de cinquante logements, prévu à horizon 2028, afin d’offrir un habitat adapté aux aînés tout en libérant des maisons individuelles pour les familles. Malgré ces initiatives, la pression foncière et l’artificialisation des sols restent des défis majeurs. Avec 36 % du territoire urbanisé contre 5,3 % au niveau national, la municipalité doit concilier développement et préservation des espaces naturels et agricoles.
La régulation des meublés touristiques en cours
La chambre régionale des comptes met aussi en garde « contre l’essor des meublés de tourisme, qui déséquilibrent le marché immobilier ». Une problématique commune à de nombreuses villes de bord de mer. Officiellement, 1 200 locations saisonnières sont recensées, mais la mairie estime leur nombre réel entre 1 500 et 1 800. « Contrairement à d’autres stations balnéaires, nous n’avons pas d’immeubles où des investisseurs achètent en masse. Ici, ce sont souvent des particuliers qui louent une dépendance ou une annexe de leur maison », nuance Yan Balat.
Depuis 2024, Noirmoutier bénéficie du statut de « zone en tension immobilière », qui permet d’appliquer une surtaxe sur les résidences secondaires. Un numéro d’enregistrement des meublés de tourisme est également en cours de déploiement.
Des finances saines, mais une gouvernance à renforcer
Enfin, le rapport de la CRC souligne la bonne santé financière de la commune, avec une capacité de désendettement de 2,9 ans et une augmentation des recettes touristiques de 30 % entre 2021 et 2024. Du côté des dépenses d’investissements, entre 2019 et 2023, elles se sont élevées à 19,88 millions d’euros pour des travaux de voirie, création de logements, réfection des remparts du château ou encore l’entretien des bâtiments communaux. En revanche, la CRC alerte sur un manque de transparence dans certaines décisions d’urbanisme et des risques liés aux conflits d’intérêts. Elle recommande notamment « une meilleure formalisation des procédures et un renforcement des mesures de prévention ». Sur ce point, Yan Balat reconnaît des marges d’amélioration. « Nous avons limité la signature du maire sur certains actes, mis en place un questionnaire de patrimoine pour les élus et encadré plus strictement l’attribution des subventions aux associations », conclut-il.
