« Notre travail commun de reconquête des villes de France est à l’œuvre. Mais nous n’allons pas nous arrêter en chemin », clamait Jean Castex en juillet 2021 lors du Congrès national des villes moyennes, à Blois, pour annoncer la prolongation du dispositif Action Cœur de Ville lancé fin 2017 par l’État. Devant initialement s’achever en 2022, le grand programme national de revitalisation, désormais intitulé Action Cœur de Ville 2, se poursuit jusqu’à la fin de la mandature des élus municipaux, en 2026. Valoriser le patrimoine urbain, architectural et paysager, développer une offre nouvelle et attractive de logements locatifs, et contribuer au développement de l’activité économique locale, tels sont les principaux enjeux du dispositif. Doté d’un budget prévisionnel de 5 Mds€, le plan concerne 234 collectivités (de 20 000 à 100 000 habitants) dont huit en Pays de la Loire, parmi lesquelles figurent les agglomérations de La Roche-sur-Yon et de Fontenay-le-Comte.
S’appuyer sur les compétences existantes
C’est dans ce contexte qu’émerge l’idée de créer des foncières de redynamisation, avec l’idée d’aller là où les promoteurs hésitent à investir en apportant une aide aux collectivités souvent en manque de moyens financiers et de savoir-faire. Pour la création de Metropolys, première foncière à voir le jour en France, la Banque des Territoires s’est appuyée sur les compétences de la société d’économie mixte Oryon. « La présence d’Oryon nous a permis d’aller vite sur ce projet, puisque la structure disposait déjà de toutes les compétences en matière de gestions locative et commerciale, mais aussi d’aménagement, de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage », analyse Matthieu Dumas, directeur régional de la Banque des Territoires en Pays de la Loire.
Grâce aux financements de l’ingénierie (90 M€ pour la phase 2023-2026 sur l’ensemble du pays) apportés par le programme Action Cœur de Ville, des études ont été réalisées afin de définir la feuille de route de la toute nouvelle entité : une aide au financement des commerces, des logements et de l’immobilier d’entreprise dans les centres de La Roche-sur-Yon et de Fontenay-le-Comte, et l’engagement, si besoin, de travaux de requalification dans les locaux acquis. Les deux premiers projets à avoir bénéficié du soutien de la foncière Metropolys sont ceux portés par deux commerçants du quartier des Halles à La Roche-sur-Yon. Le premier Plume Désanges, aujourd’hui installé dans un local de 140 m² est spécialisé dans le bien-être, le second, Dynamiques Foncières dans un espace de 100 m², est une société d’expertise foncière.
À Mouilleron-Saint-Germain, Metropolys va transformer huit maisons en un ensemble immobilier réunissant dix logements, quatre commerces, une maison d’assistantes maternelles, une bibliothèque ainsi qu’une nouvelle entrée pour le musée national Clemenceau-De Lattre. Ouverture prévue en septembre 2024 © Metropolys
Élargissement du champ d’intervention
Pour aller plus loin, fin 2020, l’établissement public foncier (EPF) Vendée a fait son entrée au capital permettant à la SAS Metropolys d’intervenir sur tout le département vendéen, et notamment sur les communes du programme Petites villes de demain. Piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires, le plan national, lancé il y a trois ans, est venu s’ajouter au programme Action Cœur de Ville. Il concerne un peu plus de 1 600 communes de moins de 20 000 habitants avec, à la clé, un budget de 2 Mds€. « Notre entrée au sein de Metropolys est somme toute logique. L’EPF intervient sur l’ensemble du département pour des projets de redynamisation des quartiers, des opérations souvent complexes. Notre spécialité étant le logement, il était important d’y adjoindre le volet commercial », précise Valentin Josse, président de l’EPF Vendée et maire de Mouilleron-Saint-Germain (environ 1 800 habitants). Ce dernier cite l’exemple d’une opération de revitalisation en cours au sein de sa commune, à savoir la transformation de huit maisons en un ensemble immobilier réunissant dix logements, quatre commerces (dont une boucherie et un fleuriste) une maison d’assistantes maternelles, une bibliothèque ainsi qu’une nouvelle entrée pour le musée national Clemenceau-De Lattre. « Un travail d’analyse a été nécessaire au préalable afin de rendre le projet économiquement viable et pour qu’il corresponde à la réalité du bassin de vie. Nous aurons pour ces commerces le loyer le plus faible de Vendée, soit 5,50 € du mètre carré. » La première pierre sera posée courant juillet pour une entrée dans les locaux commerciaux prévue en septembre 2024.
« Sortir de notre modèle éculé »
À son tour, Franck Roy, maire d’Aizenay (10 000 habitants), souligne la nécessité d’être accompagné pour la mise en œuvre de projets au sein des collectivités. « En tant que maire, on ne peut pas toujours tout porter. Nous avons besoin de partenaires tels que Metropolys. » L’élu évoque ainsi le rachat pour 100 k€ d’une ancienne maison de 150 m² entre deux galeries commerciales. « Une verrue dans la ville que nous souhaitons au départ démolir ne sachant pas comment relier les deux ensembles commerciaux. Après avoir vendu le foncier pour 65 k€, Metropolys a été à nos côtés pour créer deux ou trois nouveaux commerces ainsi que des logements à l’étage. N’oublions pas que les commerces vivent essentiellement grâce aux clients à proximité. » Le projet estimé à 500 k€ doit voir le jour l’an prochain.
En 2024, un ensemble commercial verra le jour dans la centre d’Aizenay, à la place d’une ancienne maison © Metropolys-Architecture Blanchard Marsault Pondevie
Depuis sa création fin 2019, Metropolys a investi 4,5M€ et a prévu de débloquer une enveloppe supplémentaire de 2,4 M€ en 2023 pour faciliter l’installation d’une dizaine de commerces de proximité sur l’ensemble du département. Partout en France, la structure a fait des émules. « 67 foncières sont actuellement opérationnelles dans l’Hexagone, une vingtaine d’autres sont en cours de création. En Pays de la Loire, on compte une à deux foncières par département », ajoute Matthieu Dumas. Le mot de la fin revient à Rollon Mouchel-Blaisot, préfet chargé de la Mission nationale de mobilisation pour le foncier industriel. « Il faut sortir de notre modèle un peu éculé pour inventer les solutions de demain. La France est un pays où les gens bougent, déménagent, ont un autre rapport à la propriété, à l’usage, etc. Ces outils sont par conséquent très importants. »
