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Immobilier : les primo-accédants premières victimes de la crise

Après deux années d’euphorie, l’atterrissage est brutal pour les transactions immobilières qui, en un an (de septembre 2022 à août 2023), ont baissé de 14,5 % en Loire-Atlantique, tous biens confondus. Depuis septembre, le phénomène s’accélère. Et les primo-accédants sont les premiers touchés par la difficulté à acheter dans la métropole nantaise.

Marie-Virginie Durand et Matthieu Gentils, notaires de Loire-Atlantique, délégués à la communication. Pour eux, « la baisse des prix et du volume des transactions va se poursuivre au premier trimestre 2024 ». ©Eric Cabanas - IJ

Les causes de la crise immobilière ont été identifiées : l’augmentation rapide et forte des taux d’intérêt, une difficulté d’accès au crédit, l’inflation, et l’augmentation du coût de la construction. « La baisse du pouvoir d’achat s’élève à 30 % et le marché s’en trouve grippé. Plus qu’une crise économique et immobilière, il faut parler d’une crise du logement, avec des répercussions économiques et sociales qui touchent l’ensemble du territoire. Les étudiants ont du mal à se loger et se rabattent sur les campings. Les couples en cours de séparation ou divorcés doivent cohabiter car le prêt n’est pas octroyé à celui qui doit racheter la part de l’autre. Les saisonniers ne peuvent pas se loger sur le littoral. Les employeurs ont des problèmes de recrutement car leurs salariés ont des difficultés à se loger. L’attentisme touche aussi bien les vendeurs que les acquéreurs », constate Marie-Virginie Durand, notaire, déléguée à la communication de la profession en Loire-Atlantique.

Neuf : chute de 75 % des réservations

« Le nombre de biens à vendre augmente et depuis septembre nous constatons une baisse des prix dans toute la Loire-Atlantique et dans la métropole nantaise. Ceci se vérifie dans l’ancien. Il y a beaucoup de freins à l’occupation d’un logement, avec toutes les règles administratives, d’urbanisme et fiscales. Et pourtant nous avons un manque réel de logements dans toute la métropole », poursuit Marie-Virginie Durand.

Le secteur des logements neufs est le plus impacté, avec une baisse des contrats de réservation (compromis) de 75 % à fin septembre 2023. « Tout ce qui n’est pas signé cette année va avoir des conséquences l’an prochain. On manque cruellement d’une mesure fiscale gouvernementale pour donner un coup de pouce et relancer tout ce secteur fortement touché. Les promoteurs ont des difficultés d’accès au foncier compte tenu des importants stocks qu’ils ont aujourd’hui et de leurs encours bancaires. Ce déficit d’acquisition de foncier aujourd’hui aura des répercussions jusque dans les trois ans à venir », prédit Marie-Virginie Durand.

La baisse va se poursuivre début 2024

« Cette baisse va s’accentuer lors du premier trimestre 2024 », prévient Me Matthieu Gentils, lui aussi délégué à la communication. « On s’attend à un début d’année conforme au dernier trimestre, avec des volumes qui vont continuer à baisser en espérant que les prix vont décroître et que les taux se réajustent à la baisse », explique Marie-Virginie Durand.

Les primo-accédants de moins de 30 ans sont particulièrement touchés par la situation. « C’est un sujet important. Aujourd’hui, il y a une baisse de 22 % des primo-accédants sur l’agglomération de Nantes, particulièrement touchée par ce phénomène. C’est une frange de la population particulièrement exclue du marché nantais. Cette baisse est moins prononcée plus on s’éloigne de Nantes et de sa première couronne. L’offre de biens, notamment à rénover, est plus large en s’éloignant de l’agglomération nantaise. Les jeunes ont des difficultés à trouver un logement plus adapté à leur nouvelle situation de couple ou d’agrandissement de la famille. Ils sont contraints de rester locataires dans un logement souvent trop petit. Compte tenu de la tension du marché locatif actuel, cela crée une précarité. » Pour un couple gagnant 2 000 € par mois, avec une mensualité maximum de remboursement de 700 €, l’enveloppe budgétaire était de 172 400 € en 2022. En décembre 2023 elle n’est plus que de 116 900 €. Cette frange de population qui souhaite accéder à la propriété a vu son pouvoir d’achat immobilier baisser de 32 %. « Cela représente un tiers de moins en surface : soit par exemple pour un appartement ancien une diminution de 39 à 26 m2, et de 47 à 32 m2 pour une maison. Cette hausse de taux a eu un impact particulier sur les jeunes de moins de 30 ans qui n’ont pas souvent l’épargne nécessaire pour avoir un apport personnel afin d’accéder au crédit », confirme Marie-Virginie Durand.

La notaire fait un autre constat : « La légère baisse de prix depuis septembre a un impact fort pour ceux qui ont acheté dans les trois dernières années. Mais ceux qui ont acheté avant font toujours une réelle plus-value sur la vente de leur bien. »

Depuis septembre, le prix médian[1] des maisons anciennes en Loire-Atlantique a baissé de 5,8 % et celui des appartements anciens de 7,5 %, atteignant probablement les 11 % à Nantes en fin d’année et 8,6 % pour les maisons.

Le littoral reste épargné par la baisse générale, dans la mesure où les acheteurs ont un plus fort pouvoir d’achat, en général des retraités ou des CSP +. À La Baule, le prix médian d’un appartement est de 5 710 €/m2 et sur la côte de Jade de 4 500 €/m2.

[1] La moitié des transactions se font au-dessus du prix médian, l’autre moitié en-dessous.

Évolution des prix pour les appartements anciens en Loire-Atlantique depuis trois mois.
Source : Notaires de Loire-Atlantique

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Évolution des prix pour les maisons anciennes depuis trois mois en Loire-Atlantique.
Source : Notaires de Loire-Atlantique