L’étude de conjoncture du marché immobilier publiée par la chambre des notaires de Vendée au mois de décembre confirme la tendance observée dans le département depuis 2014 avec des prix globalement à la hausse entre 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2022. Pourtant, dans un contexte d’instabilité et d’incertitudes, ce dynamisme montre quelques signes de fragilité et les professionnels restent prudents quant à l’avenir.
Un panorama contrasté
Avec 80 % des ventes, les maisons constituent le principal marché vendéen. Le prix médian d’une maison ancienne[1] est de 210 000 €, en hausse de 11,7 % sur un an. Lors de la précédente note de conjoncture publiée en novembre[2], elle était de 11,3 %. Quant au prix médian des maisons neuves, il s’élève à 259 000 € avec un prix au mètre carré qui gagne en moyenne 10,7 %, contre +12,2 % dans la précédente étude. Du côté des appartements anciens, le prix au mètre carré progresse de 14,5 % sur un an, contre +14,8 % précédemment, pour un prix médian de 134 000 €. Celui des appartements neufs connaît un léger regain de 1,9 %, contre une petite baisse de 0,4 % précédemment, avec un prix médian qui s’établit à 194 000 €.
Les plus fortes hausses se concentrent sur le littoral, la ville de La Roche-sur-Yon et son agglomération. « Pour ces deux derniers territoires, le phénomène est assez nouveau. Il est apparu lors de la crise sanitaire », note Me Emmanuelle Lesprit, de la chambre des notaires de Vendée. Ainsi, à titre d’exemple, le prix des appartements anciens s’envole de 19,4 % sur un an dans le secteur de La Roche-sur-Yon et de 15,8 % sur un an sur le littoral et les îles. Celui des maisons anciennes progresse de 14,2 % dans le pays yonnais et de 13,8 % sur le littoral et les îles. Dans le Bocage, l’augmentation de ce type de bien est plus modérée, entre 6,5 % (Nord) et 6,7 % (Sud).
« Si nous regardons ces chiffres plus dans le détail, nous pouvons observer un ralentissement de l’activité depuis mi-septembre, tous territoires confondus, y compris sur le littoral où la baisse avait été amorcée avant l’été avec 20 % de compromis en mois en mai-juin par rapport à l’année dernière, commente Me Emmanuelle Lesprit. « La rentrée 2022 n’a pas été une période de reprise d’habitude et nous observons une baisse générale du nombre de ventes. »
L’euphorie, c’est fini
Mais pour la notaire, la situation n’est pas catastrophique. Il y a toujours des biens qui arrivent sur le marché et toujours des candidats intéressés. Globalement, la Vendée s’en sort bien grâce à ses deux piliers : le tourisme et ses entreprises. « Néanmoins, nous ne sommes plus du tout sur la période euphorique que nous avons connue post-Covid jusqu’en juin avec des gens qui achetaient sans discuter le prix. La demande était alors soutenue, les biens peu nombreux, les prix augmentaient mais les taux étaient bas et les banques suivaient. Aujourd’hui, il y a toujours aussi peu de biens mais l’accès au crédit est plus difficile. Les banques ont durci leurs conditions et les taux d’usure ont augmenté au 1er octobre[3]. »
Conséquences ? Le profil des acquéreurs a évolué : il y a moins de primo-accédants qu’il y a un an et leur niveau de vie est plus élevé qu’auparavant. Généralement, ils achètent dans les terres, dans le Bocage Nord, un territoire au Nord-Est du département proche de Nantes, ou dans le pays yonnais (hors La Roche-sur-Yon, NDLR). « Plus on s’approche du littoral, moins il y a de primo-accédants en raison des prix élevés », précise Me Lesprit.
Le comportement des acheteurs a aussi changé. « Ils sont désormais plus regardants sur ce qu’ils achètent. Ils réfléchissent davantage et négocient à nouveau les prix. »
Résultat ? Les délais de vente s’allongent. « Des biens qui, depuis le Covid, partaient en trois ou quatre jours, partent désormais en trois à quatre semaines. Parallèlement, compte-tenu de l’inflation notamment sur le prix des matériaux, les biens avec travaux ont moins la cote. Une maison de moins de 10 ans, en bon état, avec éventuellement et uniquement un rafraîchissement à effectuer, est un bien recherché actuellement. »
À noter que c’est entre 40 et 49 ans que le pouvoir d’achat immobilier est le plus fort car ces acquéreurs ont eu le temps d’épargner. A contrario, c’est chez les moins de 30 ans qu’il est le plus faible.
« Entre le durcissement des conditions d’octroi des prêts, l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat, les prix devraient baisser en Vendée en 2023, analyse Emmanuelle Lesprit. Reste à savoir dans quelle proportion, même si je ne pense pas que le marché immobilier vendéen puisse s’effondrer. Une certitude : les vendeurs devront être raisonnables et baisser leurs prix s’ils veulent vendre rapidement. »
[1] Par opposition à du neuf, un bien est considéré comme ancien quand il a déjà été occupé.
[2] Période du 1er septembre 2021 au 31 août 2022.
[3] Taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Ils sont fixés chaque trimestre par la Banque de France. Source : economie.gouv.fr