« L’attentisme de la période électorale sera-t-il marqué ? L’inflation est présente dans tous les domaines. Les acquéreurs ne seront peut-être pas aussi présents que durant les années passées. La rencontre de l’offre et de la demande pourrait être plus équilibrée que les années passées », prévient Antoine Teitgen, président de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique, qui a fait le point sur l’évolution du marché depuis un an (au 31 août 2021) à l’occasion d’une conférence de presse le 13 décembre dernier.
En France, le volume de ventes de logements anciens a dépassé tous les records enregistrés, avec 1,21 million de transactions en un an. « Le nombre de ventes est en augmentation depuis 2016. Les besoins en logements ne cessent de croître et le département en profite grâce à son dynamisme économique. La hausse de prix est favorisée par le déséquilibre entre l’offre et la demande. Depuis 2015, les prix ont progressé de 49 % pour les appartements et de 40 % pour les maisons », explique de son côté Marie-Virginie Durand, notaire, déléguée à la communication de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique.
DES FRANCILIENS MOINS NOMBREUX QU’ESCOMPTÉ
En Loire-Atlantique, le volume des ventes a progressé en un an de 8,5 %, avec des différences selon les types de bien. Le marché est concentré sur la vente de maisons et appartements dans les villes et sur le littoral. « Les volumes ont augmenté de 12 % pour les maisons et de 14 % pour les terrains à bâtir, les appartements de 7 %. Dans le neuf, une diminution de 3,9 % est liée au fait que les promotions ont de plus en plus de mal à sortir, notamment durant la période des élections municipales, ce qui a des conséquences aujourd’hui », précise Marie-Virginie Durand.
Du côté des prix, les notaires relèvent « une forte augmentation de 11 % des prix au m2 des appartements anciens en un an, ce qui est supérieur à la médiane nationale de 930 €. Cette hausse est significative », indique Gildas Rass, notaire délégué à la communication de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique. Pour autant, le professionnel précise que l’installation des Franciliens reste un phénomène marginal.
« C’est surtout lié à l’activité économique générale du département qui attire de nombreux ménages et de nombreux investisseurs. »
LES JEUNES S’EXCENTRENT
Nantes reste devant Rennes pour le prix des appartements anciens : « Les investisseurs trouvent une rentabilité meilleure à Nantes qu’à Bordeaux ou Paris. Entre 2016 et 2021 le prix au m2 est passé de 2 540 €/m2 à 3 800 €. Depuis 2019, le nombre d’investisseurs diminue dans les zones tendues comme Nantes. Les acquéreurs restent locaux, 61 % sont des Nantais, 19 % des Ligériens hors Nantes, les Franciliens représentent 7,3 % des acquéreurs. »
Le centre de Nantes est très prisé avec un prix médian1 de 4 572 €/m2, quand le quartier Doulon reste plus accessible avec 3 130 €/m2. Tous les quartiers affichent néanmoins de fortes hausses, de 12,2 % dans le quartier sud à 13,3 % dans le quartier Breil Barberie.
À Nantes, les jeunes représentent 24 % des acquéreurs et s’excentrent vers la première et deuxième couronnes, portant la part des moins de 30 ans à 34 % dans l’agglomération nantaise. En revanche, sur le littoral, les prix sont les plus élevés, à 4 860 € le m2 dépassant même les 5 400 € pour les petits appartements. Les acquéreurs y sont plus âgés : 49 % ont plus de 60 ans et 38 % sont retraités. Un acquéreur sur cinq est Francilien.
Sur le littoral et notamment à La Baule, les prix ont continué à augmenter fortement, avec l’installation de Nantais et Franciliens qui ont décidé de s’installer au bord de la mer tout en continuant à travailler à Nantes ou Paris © IJ
LA FORTE COTE DES MAISONS AVEC JARDIN
« L’accélération des prix est conséquente depuis 2019 pour la maison avec jardin qui est très recherchée, notamment en raison du développement du télétravail qui amène les gens à rechercher plus d’espace, la maison étant plus adaptée à cet objectif. En Loire-Atlantique, l’offre est variée et permet à tous, même si les prix augmentent, d’accéder à la propriété », affirme Marie-Virginie Durand. La notaire soutient « qu’il est possible de trouver une maison avec jardin à moins de 200 000 € et à moins de 20 km de Nantes ». Le prix de vente médian pour une maison ancienne s’affiche à 260 000 € dans le département. 84 % des acquéreurs de maisons anciennes sont des Ligériens. Très tôt les ménages investissent dans l’immobilier. Ce prix médian s’établit à 422 200 € à Nantes (+3 % en un an) et à 370 000 € sur le littoral nord Loire, (+12 %). Il est de 365 000 € dans la première couronne de Nantes (+12 %).
MIGRATIONS INTÉRIEURES
Phénomène nouveau, des migrations à l’intérieur du département sont constatées par les notaires. Des Nantais s’installent sur le littoral et dans les bassins ruraux, une tendance liée au développement du télétravail, à l’augmentation des prix et à la volonté de privilégier le cadre de vie et rendue possible par le réseau de communication routier et ferroviaire.
Car plus on s’éloigne de Nantes, plus les prix sont accessibles, même si l’ensemble des bassins profite de la dynamique des marchés. Toutefois, par le dynamisme des villes moyennes comme Ancenis et Clisson, le marché demeure équilibré sur l’ensemble du territoire.
A contrario, les prix ont flambé sur le littoral. Le prix médian à La Baule pour une maison ancienne est ainsi de 507 000 €, un prix qui dépasse les 610 000 € pour une maison de six pièces. Les Franciliens représentent 18 % des acquéreurs sur la Côte d’Amour et 13 % sur la Côte de Jade.
Paradoxalement, les notaires estiment que les acquéreurs n’ont pas vu baisser leur pouvoir d’achat immobilier depuis dix ans. « Les hausses de prix ont été compensées par des taux d’intérêts faibles. Les acquéreurs peuvent acheter sensiblement la même maison pour un budget similaire.
DES APPARTEMENTS ET TERRAINS À BÂTIR DIFFICILES À TROUVER
En revanche, ce n’est pas forcément le cas pour les appartements, qui se concentrent sur Nantes et le littoral. Là, le marché est très tendu. Les notaires observent que les acheteurs ont perdu 3 m2 pour le même budget. Les prix restent également supérieurs au niveau national pour les appartements neufs, victimes de la hausse du prix du foncier et des matériaux de construction. À Nantes, le prix médian est de 4 990 €/m2 et peut monter jusqu’à 6 200 €/m2 dans le centre. Il atteint 6 560 € /m2 à La Baule. Pour un prix départemental médian de 4 470 /m2 (+7,3 % en un an).
Enfin, s’agissant des terrains à bâtir, les prix augmentent aussi, de 7,7 %, liés à une diminution constante des surfaces médianes. Au niveau départemental, on est ainsi passés de 580 m2 en 2011 à 500 m2 en 2021. Dans le même temps, le prix est passé de 114 € à 137 €/m2. Il faut compter 329 € dans la première couronne de Nantes, 197 €/m2 en deuxième couronne. Et plus on s’éloigne de Nantes, moins les prix sont élevés.
- Prix médian : 50 % des transactions sont au-dessus, 50 % en dessous.