Paiement des loyers commerciaux

Depuis plusieurs mois, les premières décisions judiciaires rendues sur l’épineux sujet du paiement des loyers commerciaux tendaient à donner raison aux bailleurs dans le conflit juridique qui les oppose à leurs locataires.

Notamment, et à titre d’exemple, une décision particulièrement remarquée de la Cour d’appel de Grenoble a retenu que les principaux arguments juridiques soulevés par les locataires (l’exception d’inexécution et la force majeure) ne pouvaient s’appliquer au contexte du confinement, de sorte que les locataires étaient tenus de procéder au paiement de leurs loyers (CA Grenoble, 5 novembre 2020, n° 16/0453).

Toutefois, un arrêt de la Cour d’appel de Paris, en date du 9 décembre 2020, vient de laisser entendre que la fermeture totale des commerces dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire peut venir justifier l’application du mécanisme juridique de la force majeure permettant ainsi au locataire de suspendre son obligation de paiement des loyers (CA Paris, 9 décembre 2020, n° 20/05041).

CONFINEMENT VERSUS GILETS JAUNES

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Paris, saisie à la suite d’une ordonnance de référé prononçant la résiliation d’un bail commercial, était invitée par la société preneur à se prononcer sur diverses questions afin de faire échec à la de- mande de résiliation du bail par un bailleur. En particulier, le preneur interrogeait la juridiction sur son obligation de paiement des loyers au regard de la force majeure conformément à l’article 1218 du Code civil, pendant la période de confinement allant du 17 mars 2020 au 11 mai 2020.

AUX TERMES DE SON ARRÊT, LA COUR D’APPEL RETIENT QUE :

« La société preneur se prévaut en second lieu de la force majeure et sollicite la suspension de l’exigibilité des loyers pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 en raison de la période de confinement ainsi que la réduction à 30 % de l’exigibilité du loyer depuis la crise des gilets jaunes et les grèves des transports, soit depuis le mois d’octobre 2018 jusqu’au mois de février 2020 et du mois de mai 2020 jusqu’à la fin de la pandémie.

Aux termes de l’article 1218 du Code civil, “il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échap- pant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1”.

Si, à l’évidence, la force majeure – dont les effets sont la suspension et non la réduction de l’obligation ou la résiliation du contrat – ne peut être retenue s’agissant des manifestations des gilets jaunes, qui n’ont eu lieu qu’un jour par semaine, et de la grève des transports qui n’entravait pas toute liberté d’aller et venir, la fermeture totale du commerce de la société preneur dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020.

Il n’en demeure pas moins que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juillet 2019 n’ont pas été réglées et que la clause résolutoire est acquise à la date du 18 août 2019. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, ainsi que des chefs de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation. »

LE DOUTE PLANE ENCORE…

Malheureusement, la Cour d’appel de Paris se limite simple- ment à indiquer qu’il s’agit d’une contestation sérieuse, sans pour autant se prononcer réellement sur ses conséquences. En effet, au regard de la terminologie employée, on constate que la Cour d’appel laisse seulement suggérer la possible application du fondement juridique de la force majeure justifiant la suspension de l’obligation de paiement des loyers. On ne peut que déplorer qu’elle n’apporte pas de réponse précise, se limitant simplement à utiliser le mot « susceptible », laissant ainsi planer un doute quant à son application ou non, et ce alors même que d’autres juridictions de référé avaient tranché dans le sens inverse.

En tout état de cause, rappelons que l’application de la force majeure pour justifier la suspension des obligations de paiement des locataires commerciaux viendrait remettre en cause le principe émis par la Cour de cassation, selon lequel la force majeure ne s’applique pas pour les obligations de paiement (Cass. com. 16 septembre 2014, n° 13-20306).

Un revirement du principe émis par la Cour de cassation ne serait pas sans conséquences sur les nombreuses procédures judiciaires qui seraient introduites par les preneurs, à l’heure où la trésorerie manque cruellement !

À noter également que la portée de la décision de la Cour d’appel de Paris doit être mesurée puisque la Cour d’appel s’est prononcée dans le cadre d’une procédure de référé par opposition à une décision prise au fond.

En conséquence, il convient de rester particulièrement prudent, et de privilégier en toute hypothèse les discussions de bonne foi entre les différents acteurs.

La suite au prochain épisode…