Le premier semestre 2023 est marqué par l’immobilisme et la prise de conscience de l’urgence climatique. « Cette période me fait penser à la drôle de guerre, cet état d’attentisme et d’absence d’affrontement. Depuis le mois de mars, c’est un calme absolu, les demandes ne viennent plus. On s’était tellement habitués à ce que tout augmente, les demandes, les offres, les prix. Ce premier semestre nous apprend à quitter le domaine de l’exceptionnel et à revenir au raisonnable », a résumé Stéphanie Simon, directrice de Clerville, expert en immobilier d’entreprise, lors du point présenté le 14 septembre. « On est pris entre deux feux. D’une part, les facteurs structurels, la banalisation du télétravail, la province résistant plutôt bien avec une culture importante du présentiel. Et d’autre part, le facteur financier et économique, après deux années 2021 et 2022 exceptionnelles », relève-t-elle.
« Nous avons réellement constaté lors de ce premier semestre la prise de conscience de l’urgence climatique. On entre dans un nouveau monde, celui du bas carbone, du zéro artificialisation nette… Le gouvernement a décidé de lutter contre les passoires climatiques, un vocabulaire très percutant. Ce nouvel état d’esprit se retrouve dans le comportement du marché, avec le seconde main d’un côté et l’immobilier neuf de l’autre. Une récente étude, réalisée pour le Salon immobilier bas carbone, révèle que 64 % des utilisateurs interrogés affirment avoir adopté une stratégie de réduction de leur empreinte carbone dans le cadre de leur implantation immobilière. Il y a deux ans, ils ne savaient même pas de quoi on parlait. Tous les matériaux biosourcés sont au cœur des efforts des investisseurs, mais aussi des utilisateurs qui avant ne se posaient pas la question de la construction. Au moment d’étudier l’implantation immobilière, les entreprises jugent majoritairement importantes les certifications environnementales », poursuit Stéphanie Simon.
Urgence pour le seconde main
Dans ce contexte, et avec la préconisation du zéro artificialisation nette, l’urgence de la rénovation et la réhabilitation du seconde main est incontournable. « Ce parc de seconde main souffre. Il est clair que nous devons accepter cette transition écologique mais aussi sociale, et travailler aujourd’hui sur la flexibilité des usages et la réversibilité des immeubles. Certains parlent déjà de “pseudo foncier“ que peuvent représenter les bâtiments existants transformables au gré de l’évolution des usages. Le foncier devient ainsi multiple, partagé, vertical et parfois même souterrain… », souligne la directrice de Clerville.
La hausse des prix nourrit l’attentisme
Le point d’état du marché est aussi l’occasion pour Clerville de faire un focus sur la flambée des prix dans la métropole nantaise, ce qui nourrit l’attentisme. « Les valeurs qui s’étaient stabilisées en 2020 et début 2021, se sont envolées en 2022 pour atteindre parfois des loyers de 250 € HT/m2/an ou des prix de vente de 5 000 €/m2. La demande a réagi fortement à ces hausses de valeurs au premier semestre 2023 en stoppant ses recherches, en reportant les déménagements ou les projets de développement, en attendant que les prix baissent, et en utilisant le télétravail ou le flex office comme bouclier… », estime Stéphanie Simon.
Les valeurs “prime” en périphérie sont à 165 € HT/m2/an et en centre-ville à 220 € HT/m2/an environ. Les prix à la vente continuent d’augmenter du fait de la rareté de l’offre, et peuvent atteindre 4 800 €/m2 en centre-ville et 2 800 €/m2 en périphérie. Le centre et l’ouest sont les secteurs les plus recherchés. L’est (Haluchère-Batignolles) est également prisé, mais souffre d’un manque d’offres. À noter, le déménagement de GE Wind (General Electric) qui a pris la décision de quitter l’île de Nantes pour venir à Saint-Herblain dans l’immeuble neuf Wallis et Futuna pour une surface de 3 961 m2, offrant stationnements, jardins et locaux plus spacieux.
Parallèlement, on constate une quasi-disparition de l’investissement en blanc (lorsque les travaux de construction sont commencés sans promesse de vente). Les investisseurs étudient principalement des immeubles déjà commercialisés et sur des secteurs “prime”. Les taux de rentabilité souhaités remontent d’un point, passant à un minimum de 7 % en périphérie et à 5,5 % en centre-ville.
